Rechtsanwalt Mallorca - Immobilienverkauf in Spanien: Empfehlungen zum Verkauf von Immobilien, Anwa

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Aktuelle Probleme des Immobilienverkaufs in Spanien. Unzulässig überhöhte Gewinnsteuer beim nichtresidenten Immobilienverkäufer führt zur Einleitung eines Vertragsverletzungsverfahren durch die EU. Verletzung des Grundrechts auf freien Kapitalverkehr

Empfehlungen zum praktischen Vorgehen beim Immobilienverkauf in Spanien

Vergleicht man die Besteuerungshöhe des Verkaufsgewinnes nach mindestens einem Jahr Eigentumsinhaberschaft so ergibt sich eine Differenz von 20% zu Ungunsten in Spanien nichtresidenter Personen. Während der nichtresidente Verkäufer pauschal mit 35% besteuert wird liegt der Steuersatz beim in Spanien residenten Verkäufer bei 15%.

Bei einem rechnerischen Verkaufsgewinn von 100.000 ? ,- Differenz zwischen notariellen Verkaufs- und Erwerbspreis -, bedeutet dies für den in Spanien nichtresidenten Verkäufer bereits einen um 20.000 ? niedrigeren Nettoverkaufserlös.

Klare Rechtssprechung des Europäischen Gerichtshofes zum Immobilienverkauf in Spanien

Nach ständiger Rechtssprechung des europäischen Gerichtshofes allerdings ist eine unterschiedliche Besteuerung von im jeweiligen Mitgliedsstaat gebietsansässigen und nicht gebietsansässigen Personen bei objektiv ähnlicher Gesamtsituation mit den Prinzipien der Freizügigkeit und des freien Kapitalsverkehrs nicht vereinbar.

Die Zulässigkeit einer pauschalen Besteuerung Nichtresidenter setzt zudem voraus, dass dieser Pauschalsteuerersatz denjenigen nicht übersteigt der sich bei Anwendung des für Gebietsansässige geltenden progressiven Steuertarifes auf die Nettoeinkünfte zuzüglich des Grundfreibetrages ergibt, vgl. Rechtssache C -234/01 (Gerritse)

Dieser Rechtsgrundsatz ist in Spanien beim Wiederverkauf binnen Jahresfrist relevant, da der Gebietsansässige dann dem progressiven Steuersatz unterliegt.

Die Europarechtswidrigkeit der unterschiedlichen Besteuerung Gebietsansässiger und nicht Gebietsansässiger beim gleichen Tatbestand eines Immobilienverkaufes in Spanien liegt also klar auf der Hand und wurde bereits im Jahre 2001 vom vormaligen Vizepräsidenten des Finanzgerichtes in Rheinland-Pfalz, Erbschaftssteuerkommentator und Autor des Fachbuches ?Erbschaftssteuer bei deutsch-spanischen Nachlässen?, Dieter Gebel, angemahnt.


Einleitung eines Vertragsverletzungsverfahrens durch die EU-Kommission gegen Spanien

Mit dem Jahreswechsel 2005/2006 hat nun die EU-Kommission ,- nach vorausgegangenem Abmahnschreiben im Juli 2005 -, beschlossen, Klage gegen das Land Spanien vor dem Europäischen Gerichtshof einzureichen.
Gerügt wird eine mittelbare Diskriminierung Gebietsfremder in Spanien aus Gründen der Staatsangehörigkeit, ausgehend davon dass es sich bei nichtresidenten Immobilieverkäufern in Spanien auch regelmässig um Nichtspanier handelt während Gebietsansässige im Regelfall die spanische Nationalität haben.

Hat Spanien bisher auf die Abmahnung der EU noch nicht reagiert so verstärkt die Klageeinreichung der EU nun den Druck zur Reaktion.


Wie sollte man reagieren wenn aktuell der Verkauf einer Spanienimmobilie ansteht

Eine rechtspraktische Möglichkeit besteht für den nichtresidenten Verkäufer nun darin, zunächst nur einen privaten Kaufvertrag abzuschliessen und den notariellen Vertragsabschluss, - als praktisch massgeblichem Zeitpunkt für die Besteuerung -, bis zur Klärung der Angelegenheit, welche bis Ende 2006 erhofft werden kann, hinauszuschieben. Dann allerdings gilt es für den Verkäufer, die Kaufpreiszahlung fachgerecht abzusichern.

Für den Käufer birgt dieses Vorgehen auch Risiken in sich, konkret des potentiellen Doppelverkaufes oder des vorrangigen Zugriffes von Gläubigern des Verkäufers auf die kaufgegenständliche Immobilie.Andererseits wird teilweise die Zahlung des reduzierten Steuersatzes von nur 15 % unter Verweis auf das laufende Vertragsverletzungsverfahren oder aber die Zahlung von 35 % unter ausdrücklichem Protest empfohlen.

Perspektiven zur Gewinnsteuerreduzierung bei konkreter Einzelfallüberprüfung

In der vorausschauenden Rechts- und Steuerberatung lohnt es sich meist, zunächst den konkreten Einzelfall auf weitere Möglichkeiten der Steuerreduzierung zu überprüfen. So kann sich etwa die Gewinnsteuer reduzieren, wenn das Spanieneigentum vor 1994 erworben wurde, bei Ankauf vor 1986 wird diese im Regelfall ganz entfallen. Weiterhin können Investitionskosten bei Vorliegen offizieller Rechnungen den Verkaufsgewinn reduzieren oder Pauschalen für mitveräusserte Einrichtungsgegenstände abgerechnet werden.

Schliesslich würde natürlich auch die vorherige Wohnsitzverlagerung nach Spanien den entsprechenden Steuervorteil beim Verkauf der Spanienimmobilie erbringen, und eine danach folgende Verkaufsgewinninvestierung in eine weitere Hauptwohnsitzimmobilie kann zu einer vollkommenen Gewinnsteuerfreiheit führen.

Neuerliche Unterdeklarierung des Kaufpreises

Nicht steuerrechtskonform, wenngleich noch praktiziert, wird die relative Unterdeklarierung des tatsächlichen Kaufpreises vor allem dann, wenn bereits im notariellen Ankaufsvertrag eine Unterdeklarierung erfolgte. Der Verkäufer mag dann das moralische Argument für sich in Anspruch nehmen, bei jetzt vollumfänglicher Verkaufspreisausweisung einen nicht existenten Gewinn doch wohl gerechterweise auch nicht versteuern zu müssen. Natürlich wird jetzt auch nachvollziehbar argumentiert, dass man ja eine rechtswidrige Diskriminierung durch die spanische Steuerbehörde nicht ohne Abwehrreaktion hinnehmen könne.

Fazit: Konsequent alle legalen Steuerreduzierungsmöglichkeiten nutzen

Die aktuelle Schlussfolgerung kann in dieser Situation sowohl für den aktuellen, wie auch für den mittelfristigen Immobilienverkäufer in Spanien nur lauten:

  1. Vorrangiges systematisches Ausschöpfen aller legalen Steuerminimierungsmöglichkeiten einerseits.
  2. Ohne gleichzeitigen Widerspruch keinen höheren, als den 15 %igen Gewinnsteuersatz entrichten.
    Die eleganteste Problembewältigung ist gleichwohl immer diejenige, die nach umfassender Nutzung der legalen Möglichkeiten der Steuerminimierung einen steuerlichen Gewinn erst gar nicht entstehen lässt und damit jegliche Auseinandersetzung mit der spanischen Steuerbehörde vermeidet.

Eine Information der
Anwaltskanzlei Menth
Manacor-Mallorca